Mity o pożyczkach inwestorów prywatnych

Ważne założenie

W tym wpisie opisujemy pożyczki inwestorów prywatnych, czyli finansowanie udzielane pod realne zabezpieczenie hipoteczne.

To nie jest kapitał wysokiego ryzyka, który można uzyskać przy minimalnym wkładzie własnym.

Nie należy mylić pożyczek inwestorów prywatnych z innymi formami finansowania, takimi jak:

• finansowanie mezzanine – łączące cechy długu i kapitału własnego, często stosowane w dużych projektach inwestycyjnych,
• private equity (PE) – gdzie inwestor obejmuje udziały w spółce, współuczestnicząc w zyskach i ryzyku,
• venture capital (VC) – skierowane do start-upów i nowych przedsięwzięć bez zabezpieczeń,
• finansowanie udziałowe lub crowdfunding inwestycyjny,
• joint venture z inwestorem branżowym lub finansowym,
• pożyczki konwertowalne – zamieniane na udziały po osiągnięciu określonych celów projektu.

W przeciwieństwie do tych modeli, pożyczka inwestora prywatnego jest klasycznym długiem – z zabezpieczeniem hipotecznym i z góry ustalonym oprocentowaniem.
Nie wymaga oddania udziałów ani współwłasności, ale zawsze wymaga realnego zabezpieczenia.

To fundamentalna różnica: inwestor prywatny pożycza pod aktywo, nie pod obietnicę przyszłego zysku.

Mit 1: „To rozwiązanie dla deweloperów i flipperów”

Nie. Pożyczki inwestorów prywatnych nie są finansowaniem spekulacyjnym.To kapitał przeznaczony dla firm posiadających już aktywa – na cele pomostowe, operacyjne, refinansujące lub utrzymanie płynności.

Inwestor prywatny nie finansuje wizji, tylko to, co realne, zabezpieczone i policzalne.

Nie kupi za Ciebie działki, na której chcesz budować budynki jako deweloper.

W najlepszym wypadku może pożyczyć do około 50% kwoty potrzebnej na jej zakup.

Ale nawet wtedy pozostaje pytanie: skąd weźmiesz pozostałe środki na budowę?

Pożyczki inwestorów prywatnych nie zastąpią pełnego finansowania deweloperskiego – są raczej pomostem lub uzupełnieniem własnego kapitału.

To rynek dla przedsiębiorców, którzy mają już „coś na stole” – nieruchomość, zabezpieczenie lub środki własne – a potrzebują elastycznego wsparcia w dalszym etapie działania.

Mit 2: „Można uzyskać finansowanie na 70–80% wartości nieruchomości”

W praktyce inwestorzy prywatni utrzymują konserwatywne limity LTV (Loan to Value):

• nieruchomości mieszkalne – do 50% LTV,
• działki inwestycyjne – 30–40%,
• w dużych miastach, przy topowych lokalizacjach – maksymalnie 65%.

Wyższe poziomy finansowania są nierealne – żaden profesjonalny inwestor nie przekroczy granicy bezpieczeństwa. Ten rynek opiera się na ochronie kapitału, a nie na dźwigni finansowej. Jeśli ktoś obiecuje Ci 80% wartości nieruchomości – to nie jest wiarygodny inwestor.

Mit 3: „Pożyczka liczona jest od przyszłej, a nie obecnej wartości nieruchomości”

Nieprawda.

Wartość nieruchomości w pożyczkach inwestorów prywatnych zawsze odnosi się do aktualnej wartości rynkowej.

Nie bierze się pod uwagę potencjalnych wzrostów, planów zabudowy ani przyszłych remontów.

Inwestor finansuje to, co istnieje tu i teraz, a nie „potencjał przyszłego zysku”.

Jeśli planujesz inwestycję, w której wartość nieruchomości dopiero ma wzrosnąć – najpierw musisz sfinansować ten etap z własnych środków.

Mit 4: „Każdy przedsiębiorca może dostać taką pożyczkę”

Nieprawda.

Pożyczki inwestorów prywatnych nie są dla każdego przedsiębiorcy, nawet jeśli ktoś posiada nieruchomość.

Pożyczkodawcy oceniają nie tylko:

• stan prawny i wartość nieruchomości,
• lokalizację i płynność rynku, ale również wiarygodność i transparentność pożyczkobiorcy.

Rynek nie lubi klientów, którzy krążą od inwestora do inwestora, ukrywają informacje lub zmieniają warunki w trakcie rozmów.

Brak przejrzystości budzi nieufność i zwykle kończy się odmową finansowania.

Profesjonalny inwestor prywatny oczekuje otwartej komunikacji i spójnych danych.

Zaległości w ZUS czy US nie są problemem, o ile klient jasno o nich mówi.

Natomiast brak transparentności dyskwalifikuje – niezależnie od wartości zabezpieczenia.

Mit 5: „Pożyczkodawcy chcą przejmować nieruchomości”

To jeden z najbardziej krzywdzących mitów.

Profesjonalni inwestorzy prywatni nie pożyczają po to, by przejmować majątek.

Ich celem jest bezpieczny zwrot z kapitału, nie windykacja.

Zabezpieczenie hipoteczne to forma ochrony, nie strategia inwestycyjna.

Przejęcie nieruchomości to ostateczność, której każdy poważny inwestor chce uniknąć – bo oznacza dodatkowy czas, koszty i ryzyko prawne.

Mit 6: „Dożywocie w księdze wieczystej nie przeszkadza w pożyczce”

Nieprawda.
Jeśli w księdze wieczystej nieruchomości widnieje prawo dożywocia, żaden profesjonalny inwestor prywatny nie udzieli pożyczki z takim zabezpieczeniem.

Prawo dożywocia daje uprawnionemu prawo do zamieszkania i korzystania z nieruchomości do końca życia, co czyni ją praktycznie niemożliwą do sprzedaży lub egzekucji.
Dla inwestora to ryzyko nie do zaakceptowania.

Mit 7: „Można dostać pożyczkę, mimo że nieruchomość ma egzekucję komorniczą”

Nieprawda.

Profesjonalni inwestorzy prywatni nie udzielają pożyczek, jeśli w dziale III księgi wieczystej widnieje ostrzeżenie o toczącej się egzekucji.

Powód jest prosty – zabrania tego prawo.

Nieruchomość objęta egzekucją komorniczą nie może być skutecznie obciążona nową hipoteką, ponieważ pierwszeństwo ma wierzyciel egzekwujący.

W takich przypadkach inwestorzy mogą zastosować inne struktury finansowe, ale nie jest to klasyczna pożyczka z zabezpieczeniem hipotecznym.

O tym napiszemy szerzej w osobnym artykule.

Mit 8: „Inwestor może bez problemu zabezpieczyć się na udziale w nieruchomości”

Nieprawda.

Choć teoretycznie możliwe jest ustanowienie hipoteki na udziale w nieruchomości, w praktyce większość inwestorów prywatnych nie jest zainteresowana takim zabezpieczeniem.

Udział w nieruchomości to nie to samo co jej fizyczna część – nie można nim swobodnie dysponować ani go łatwo sprzedać.

Egzekucja z udziału jest skomplikowana, czasochłonna i często kończy się koniecznością przeprowadzenia postępowania o zniesienie współwłasności.

Dlatego inwestorzy znacznie chętniej udzielają pożyczek, gdy pożyczkobiorca jest jedynym właścicielem nieruchomości lub gdy wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę na ustanowienie hipoteki.

Zabezpieczenie na samym udziale to rozwiązanie teoretyczne, ale w praktyce bardzo trudne do zaakceptowania.

Mit 9: „Atrakcyjna, zabytkowa nieruchomość to idealne zabezpieczenie dla inwestora”

Nieprawda.

Z punktu widzenia inwestora prywatnego liczy się płynność, czyli to, jak szybko i za jaką cenę można sprzedać nieruchomość w razie problemów ze spłatą.

Zabytkowe dworki, wille czy pałace, mimo swojej urody i historii, są trudno zbywalne.

Często wymagają dużych nakładów finansowych, są objęte ochroną konserwatorską i mają ograniczenia w zakresie przebudowy czy użytkowania.

Dlatego tego typu nieruchomości nie są atrakcyjnym zabezpieczeniem dla inwestorów prywatnych.

Zdecydowanie chętniej akceptują oni proste, płynne aktywa – mieszkania, lokale użytkowe lub działki budowlane w dobrych lokalizacjach.

Mit 10: „Mam dobrze zrobiony operat – inwestor przyjmie jego wartość”

Nieprawda.

Nawet najlepiej przygotowany operat szacunkowy nie jest dla inwestora dokumentem wiążącym.

Każdy inwestor dokonuje własnej, wewnętrznej wyceny nieruchomości, opartej na analizie rynku, lokalizacji i płynności.

Często dodatkowo koryguje wartość operatu w dół, uwzględniając tzw. wartość sprzedaży wymuszonej – czyli realną cenę możliwą do uzyskania przy szybkim zbyciu nieruchomości w razie problemów ze spłatą.

Dlatego nie ma znaczenia, że operat wskazuje wartość wyższą niż cena rynkowa.

Dla inwestora liczy się bezpieczna, konserwatywna wycena, która chroni jego kapitał.

Operat to punkt odniesienia, nie gwarancja wysokości przyjętej wartości zabezpieczenia.

Mit 11: „Jestem doświadczonym deweloperem – znajdę inwestora, który pożyczy mi pieniądze bez wkładu własnego”

Nieprawda.

Nawet wieloletnie doświadczenie, udane projekty i bogate portfolio nie zastąpią realnego wkładu własnego.

Inwestor prywatny nie finansuje inwestycji „od zera” – oczekuje, że pożyczkobiorca wniesie minimum 50% wartości projektu w formie żywej gotówki lub dodatkowego zabezpieczenia.

Na tym rynku nie działa zasada „reputacja zamiast kapitału”.

Inwestorzy prywatni finansują aktywa, nie nazwiska.

Jeśli nie masz środków własnych ani majątku, który może stanowić zabezpieczenie – nie uzyskasz pożyczki, niezależnie od liczby zrealizowanych inwestycji.

To twarda, ale uczciwa zasada: najpierw Twój kapitał, potem kapitał inwestora.

Prawda o rynku

Pożyczki inwestorów prywatnych to narzędzie kapitałowe dla biznesu, nie dla spekulacji.

Ich fundamenty to:

• realna, bieżąca wartość nieruchomości,
• konserwatywny poziom LTV,
• płynność rynku,
• przejrzysty stan prawny nieruchomości,
• oraz transparentność pożyczkobiorcy.

To produkt dla świadomych przedsiębiorców, którzy rozumieją wartość kapitału, potrafią zarządzać ryzykiem i wiedzą, że bezpieczeństwo inwestora to fundament tego rynku.

Podsumowanie:

Pożyczki inwestorów prywatnych nie są „łatwymi pieniędzmi” – to profesjonalne finansowanie dla firm z aktywami i realnym zabezpieczeniem.

Zrozumienie zasad, na jakich działają, pozwala z nich korzystać skutecznie, bez złudzeń i z korzyścią dla obu stron.