Pożyczka pod zastaw działki rolnej z domem mieszkalnym — dlaczego to trudne i jak bezpiecznie uzyskać finansowanie?
[Kompletny przewodnik + aktualne prawo UKUR 2025]
1. Problem zaczyna się tam, gdzie właściciel go nie widzi – status działki jako nieruchomości rolnej
Uzyskanie finansowania pod zastaw domu wydaje się czynnością tak zwyczajną, że mało kto spodziewa się komplikacji. Tymczasem wielu właścicieli nieruchomości po raz pierwszy styka się z poważnym problemem, gdy okazuje się, że ich dom stoi na działce oznaczonej jako rolna. W świetle prawa taka działka, nawet jeśli pełni wyłącznie funkcję mieszkalną, zachowuje charakter nieruchomości rolnej. Wynika to z art. 46¹ kodeksu cywilnego, który klasyfikuje jako nieruchomość rolną każdą, która może być wykorzystana do produkcji rolnej, niezależnie od faktycznego sposobu użytkowania.
Sąd Najwyższy w uchwale z 30 maja 1996 r. (III CZP 47/96) potwierdził ten pogląd, wskazując, że nawet grunty pod budynkami mieszkalnymi pozostają gruntami rolnymi, jeśli wchodzą w skład nieruchomości o takim charakterze.
2. Dlaczego to komplikuje uzyskanie pożyczki – konsekwencje wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Kiedy dana działka zostaje uznana za rolną, natychmiast zaczynają obowiązywać rygory ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Właśnie te przepisy sprawiają, że banki, fundusze czy inwestorzy prywatni odmawiają przyjęcia takiej nieruchomości jako zabezpieczenia. UKUR w swojej aktualnej wersji z 2025 roku przewiduje m.in. że nabywcą nieruchomości rolnej może być zasadniczo wyłącznie rolnik indywidualny, a osoba, która nabyła taką nieruchomość, nie może jej sprzedać ani oddać w posiadanie przez okres pięciu lat (art. 2b).
Szczególnie restrykcyjna jest rola Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który może skorzystać z prawa pierwokupu lub prawa nabycia w wielu przypadkach dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Uchwała SN z 2024 roku (III CZP 10/24) dodatkowo podkreśliła, że jeśli KOWR nie otrzyma prawidłowego zawiadomienia o transakcji, termin na realizację jego uprawnień nawet się nie rozpoczyna, co może skutecznie wstrzymać obrót nieruchomością.
3. Nieruchomość rolna podlega również szczególnej ochronie egzekucyjnej
Ryzyka związane z ustanowieniem hipoteki sięgają dalej niż UKUR. Kodeks postępowania cywilnego chroni gospodarstwo rolne w sposób bardzo szeroki, wyłączając spod egzekucji m.in. budynki, grunty oraz składniki majątku niezbędne do prowadzenia gospodarstwa (art. 829¹ k.p.c.).
Choć istnieje przepis ograniczający te wyłączenia w sytuacji, gdy egzekucja prowadzona jest z „całego gospodarstwa” (art. 829⁵ k.p.c.), w praktyce ma on zastosowanie rzadko. Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że przepisy te są bezwzględnie obowiązujące, co dla inwestora oznacza realne ryzyko braku możliwości odzyskania długu poprzez przejęcie nieruchomości.
4. Mimo restrykcji – pożyczka jest możliwa. Istnieją sprawdzone, legalne ścieżki przygotowania nieruchomości
Pomimo rozbudowanych ograniczeń ustawowych, w praktyce istnieją skuteczne sposoby przekształcenia nieruchomości rolnej z domem mieszkalnym w pełnowartościowe zabezpieczenie. Pierwszym krokiem zawsze powinna być ocena, czy UKUR w ogóle ma zastosowanie. Od 2023 roku ustawa nie obejmuje gruntów, których część rolna ma powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha, co jest częstym przypadkiem w działkach siedliskowych.
Jeśli działka jest większa, możliwe jest dokonanie podziału. Uchwała SN z 2023 r. (III CZP 113/22) wprowadziła ważne rozstrzygnięcie: nowo wydzielona działka o powierzchni poniżej 0,3 ha korzysta z wyłączenia spod UKUR, niezależnie od wielkości nieruchomości sprzed podziału. Jest to jedno z najskuteczniejszych narzędzi umożliwiających przygotowanie działki pod zabezpieczenie.
Inną drogą jest proces odrolnienia, czyli zmiany przeznaczenia gruntu. Obejmuje on uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (jeśli brak planu), następnie pozwolenia na budowę, a w dalszej kolejności zmianę klasyfikacji w ewidencji gruntów. Po takim przekształceniu działka traci status nieruchomości rolnej, a ustanowienie na niej hipoteki nie budzi już zastrzeżeń.
Często wystarczające okazuje się również wydzielenie części siedliskowej i założenie odrębnej księgi wieczystej. Pozwala to objąć hipoteką tylko tę część, która nie jest regulowana przez UKUR.
5. Jakie dokumenty musi przygotować właściciel, aby ubiegać się o finansowanie
Każdy klient, który ubiega się o finansowanie pod zastaw działki rolnej zabudowanej domem mieszkalnym, powinien przygotować zestaw dokumentów pozwalających ocenić status prawny nieruchomości oraz jej kwalifikację pod kątem UKUR i ewentualnych przekształceń.
Najważniejszym dokumentem jest aktualny odpis księgi wieczystej, który pokazuje stan prawny nieruchomości, w tym własność, aktualne obciążenia oraz przebieg granic działki.
Konieczne jest także dostarczenie aktualnego wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków, które pozwalają ustalić klasyfikację użytków oraz powierzchnię części rolnych. W przypadku działek, dla których istotny jest próg 0,3 ha, dokumenty te mają kluczowe znaczenie. Potrzebna będzie również mapa ewidencyjna, a przy planowanym podziale – mapa do celów projektowych oraz wstępny projekt podziału.
Jeśli właściciel rozważa proces odrolnienia, niezbędne będą decyzje administracyjne, takie jak warunki zabudowy lub pozwolenie na budowę. W przypadku nieruchomości stanowiących część gospodarstwa rolnego mogą być wymagane dodatkowe oświadczenia dotyczące sposobu prowadzenia gospodarstwa i struktury własności.
Rzetelnie przygotowany komplet dokumentów nie tylko przyspiesza proces analizy, ale przede wszystkim zwiększa wiarygodność klienta i podnosi realną wartość nieruchomości jako zabezpieczenia.
6. Profesjonalne przygotowanie nieruchomości otwiera drogę do finansowania
Ścieżka uzyskania finansowania pod zastaw nieruchomości rolnej z domem mieszkalnym nie jest prosta, ale jest jak najbardziej możliwa. Wszystko zależy od prawidłowego ustalenia statusu nieruchomości, dobrania właściwej strategii przekształcenia oraz przygotowania pełnej dokumentacji. W wielu przypadkach rozwiązanie jest bliżej niż mogłoby się wydawać — kluczem jest właściwa analiza i świadomość dostępnych narzędzi prawnych.
Jeśli chcesz ocenić, czy Twoja nieruchomość może stanowić zabezpieczenie pożyczki, mogę przeprowadzić Cię przez cały proces: od analizy prawnej, przez przygotowanie dokumentacji, aż po wybór najkorzystniejszej ścieżki finansowania. Każdy przypadek jest indywidualny, ale niemal każdy da się rozwiązać. Zapraszam do kontaktu, aby wspólnie wybrać najlepszą drogę do pozyskania kapitału.